トクメイキボウ

(33歳/会社員)

無料査定、結果は?

現在所有の神奈川物件、買って1年でまだまだ売るつもりはないけど無料査定してみました。

 

不動産会社からの査定メール

【査定結果】

土地について

■ご売却相場「2,890万円~3,150万円(坪単価45万円~49万円)
■表面利回り「9.5%~8.7%」
・太陽光は+αとして、満室時の想定利回りのみで計上。

 

建物について
あとは建物分を考慮した金額設定ですが、
平成24年6月にやや北側の全2戸のアパートが、2,200万円での成約事例がございました。
当物件は土地の広さから算出するとほぼ土地値での金額となっており、表面利回りは10%の状態でした。
その点を考慮して現状のみの情報で考えると、そこまで大きく金額を上乗せすることは厳しいのかと存じます。

 

 

 

2,890万円~3,150万円

太陽光抜きで購入価格2,800万を超えてるので、太陽光をCFに加えたらもう少し交渉できそう。太陽光と建物の資産価値はおそらく0で計算しても、土地値がほぼ売値と同等なので将来が楽しみな物件です。

 

積算重視

いわゆる積算重視で物件を狙ってます。1棟買う場合は、資産価値のなくなる建物を買うのではなく、その資産価値が残る土地を買うと言う考え方です。土地の値段≧売値の物件を購入し最後は土地として売る手法です。

 

土地値段は、路線価×土地の広さに対して0.8を割りもどします。路線価は国が決めた相続税などに使う土地の価値で、銀行が融資する際の算定根拠の一つになります。この価値が高いと銀行は担保として扱いお金を貸してくれるわけです。

 

この路線価は、平米あたり、都会は高く田舎は安くなります。しかし、実際取引されている売価と比較すると相対的に都会は過小評価、田舎は過大評価されていると考えています。

(税徴収の算定根拠になるのなら、田舎からも広く多く取れるようにしているのかしら)

 

ゆえに、積算物件(積算≧売値)の積算は都会と田舎の狭間のねじれによって生まれます。また、どこまで交渉できるかにより売値が決まります。

 

ねじれの地域を探す事と、交渉力これが積算物件を見つける鍵になると思います。